Wohnungs­sanierung in Wieden

Vom Eingang bis zur Arbeitsstelle

Für eine Wohnung rund um die Wiedner Hauptstraße sind Hausnummer und Stiege ebenso wichtig wie der Ladepunkt. Fotografieren Sie den Weg von der Straße bis zum Lift und notieren Sie dessen lichte Türbreite. Mit der Postleitzahl 1040 und der Stiegen- oder Hofbezeichnung können wir die Bauanfrage dem richtigen Eingang zuordnen.

Ein Zimmer vor dem ersten Angebot messen

Bei vier Metern Breite und fünf Metern Länge sind zwanzig Quadratmeter Boden zu belegen. Die Sockellänge beträgt zunächst achtzehn Meter. Von dieser Länge ziehen Sie Türen ab, an denen keine Sockelleiste sitzt. Ein Kleiderschrank zählt anders: Bleibt er fest eingebaut, endet die Leiste davor. Wird er vor Beginn entfernt, läuft die neue Leiste an seiner Rückwand durch. Vermerken Sie daher am Plan auch die Einbauten, die im Raum bleiben sollen. Für einen langen Gang ist eine eigene Zeile sinnvoll, selbst wenn dort derselbe Boden wie im Wohnraum vorgesehen ist.

Zum Ausmalen brauchen wir die Wandfläche. Ein Zimmer von vier mal fünf Metern mit zweieinhalb Metern Höhe hat fünfundvierzig Quadratmeter umlaufende Wand, noch ohne Abzüge. Dieselben zwanzig Quadratmeter Boden ergeben bei drei Metern Raumhöhe vierundfünfzig Quadratmeter Wand. Tragen Sie die Decke separat ein. Ein Preis pro Quadratmeter Wohnfläche kann diesen Unterschied nicht abbilden. Wenn Ihnen schon ein Angebot vorliegt, können Sie prüfen, welche der beiden Flächen dort tatsächlich als Einheit verwendet wurde.

Wählen Sie zuerst, was im Raum bleiben soll

Ein Wohnzimmer mit abgenutztem Belag und unruhigen Wänden sieht auf einem Foto schnell nach einer großen Baustelle aus. Vor Ort kann sich zeigen, dass der Bodenaufbau tragfähig ist und nur die lose geklickte Deckschicht ausgetauscht werden soll. In einer anderen Wohnung sehen die Oberflächen ordentlich aus, während nach dem Umstellen eines Kastens eine größere schadhafte Putzfläche sichtbar wird. Schreiben Sie vor der Auswahl von Holzarten oder Farben je Raum auf, was Sie stört und was Ihnen gefällt. Ein erhaltenswertes Detail kann die beste Richtung für die Renovierung vorgeben.

Das gilt besonders für Übergänge. Vielleicht möchten Sie im Gang den vorhandenen Parkett behalten und im Wohnzimmer einen pflegeleichten neuen Belag verlegen. Dann kommt es darauf an, wo die beiden Beläge aufeinandertreffen und welcher Höhenunterschied nach dem Ausbau verbleibt. Bei einer Wand kann der Übergang an einer historischen Zarge oder knapp neben einem Einbaumöbel enden. Fotografieren Sie solche Stellen aus Augenhöhe und zusätzlich aus der Nähe. Für die Besichtigung sind diese Aufnahmen oft aufschlussreicher als dieselbe freie Wand aus vier verschiedenen Richtungen.

Bad und Haustechnik früh festlegen

Wenn das vorhandene Bad funktionstüchtig bleibt und nur der angrenzende Gang renoviert wird, kann ein Teil der Wohnung während der Vorbereitung vergleichsweise leicht nutzbar bleiben. Sollen hingegen Dusche, WC oder die Anordnung der Waschtischanschlüsse verändert werden, greifen mehrere Gewerke ineinander. Dann gehören technische Klärung, Zugangszeiten, Prüfung der ausgeführten Anschlüsse und das Schließen vorbereiteter Wandbereiche in einen abgestimmten Ablauf. STEINWOLF übernimmt die vereinbarten baulichen Arbeiten. Wasser-, Gas- und Elektroanschlüsse sowie einschlägige Prüfungen sind bei den jeweils befugten Fachleuten einzuplanen.

Lassen Sie sich für das einzige Bad nicht nur eine grobe Baudauer nennen. Wichtig ist der Zeitpunkt, zu dem es tatsächlich benutzt werden kann. Ein montiertes Sanitärobjekt kann auf dem Foto fertig wirken, während eine Prüfung, die Abdichtung einer angrenzenden Fläche oder die Freigabe des Aufbaus noch fehlt. Wenn ein Einzug vor diesem Termin unumgänglich ist, muss rechtzeitig eine realistische Alternative für die Bewohner geklärt sein. Halten Sie fest, wer den nutzbaren Endzustand bestätigt und welche Punkte bis dahin nicht mehr gemeinsam in denselben Raum gelegt werden sollten.

Beispiel für die Reihenfolge in einer Dreizimmerwohnung

Im ersten Abschnitt wird das kleine Zimmer leer geräumt. Die Bewohner lagern Möbel vorübergehend im größeren Schlafzimmer und behalten Küche sowie Bad in Betrieb. Nach Abschluss der baulichen Vorbereitung und der benötigten Folgearbeiten wird das kleine Zimmer fachlich zur Nutzung freigegeben. Erst dann wechseln Bett oder Schreibtisch in diesen Raum. Die zweite Etappe betrifft das größere Schlafzimmer. Die Frage für beide Etappen lautet, ob Material aus der zweiten Arbeitszone durch das bereits fertige Zimmer getragen werden müsste. Wenn das der Fall ist, braucht die erste Fläche bis zum Abschluss des Wegs einen geeigneten Schutz.

Im dritten Abschnitt kommen Wohnzimmer und Vorraum an die Reihe. Steht das Sofa jetzt im Gang, ist diese Reihenfolge praktisch nicht ausführbar. Planen Sie bereits vor der ersten Etappe, wo das größte Möbelstück während der letzten Phase stehen kann. Für die Tage, an denen der einzige Weg aus der Wohnung betroffen ist, muss die sichere Nutzung gesondert geklärt werden. Bei einer zeitweisen Abwesenheit sollte eine erreichbare Person für Entscheidungen feststehen. Ein offener Untergrundbefund lässt sich besser klären, wenn der Eigentümer oder ein bevollmächtigter Ansprechpartner nicht erst nach Ende der Etappe von der Abweichung erfährt.

Was Sie vor der Besichtigung notieren können

Vermerken Sie je Raum, was heute stört und was bleiben soll. Fotografieren Sie Schwellen, Übergänge, Fensteranschlüsse und auffällige Schadstellen. Ein Bild aus der Tür zeigt die Raumwirkung, eine zweite Aufnahme mit Maßstab das Detail.

Bringen Sie vorhandene Pläne und Unterlagen früherer Umbauten mit. Klären Sie, wann die Schlüssel verfügbar sind und wer Zugang zu Hausanschlüssen gewährt. So kann ein Angebot Arbeiten im Wohnungsinneren und Abstimmungen mit der Hausverwaltung unterscheiden.

Ein Foto von einer beschädigten Ecke sollte erkennen lassen, ob sie an einer Außenwand, an einer Leitung oder direkt unter einem Fenster liegt. Schreiben Sie dazu, seit wann der Schaden sichtbar ist. Auch die Information, ob sich etwas nach Regen oder während der Heizperiode verändert, kann für die weitere Abklärung wichtig sein.

Hinterlegen Sie im Plan ein kurzes Kürzel für jede Frage und besprechen Sie die Punkte beim Rundgang in derselben Reihenfolge. Am Ende sollten Sie wissen, welche Arbeiten bereits beschrieben werden können, welche eine Untersuchung erfordern und wer die dafür nötigen Unterlagen beisteuert.

Vermerken Sie für jede Untersuchung, ob sie vor der Angebotslegung möglich ist oder erst nach der Räumung. Dann wird aus einem pauschalen Vorbehalt eine konkrete Voraussetzung, auf die Sie bei der Vergabe zurückkommen können.

Quadratmeterpreise einer Wohnung richtig lesen

Ein Zimmer mit 4 mal 5 Metern hat 20 m² Bodenfläche. Bei 2,70 Metern Raumhöhe ergeben 18 Meter Wandumfang rund 48,6 m² Wandfläche vor Abzug von Öffnungen. Der Preis für Wandarbeiten lässt sich deshalb nicht einfach mit 20 multiplizieren.

Prüfen Sie bei einem Gesamtbudget, ob Abbruch, Schutt, Haustechnik und Honorare enthalten sind. Für den Vergleich hilft ein gleiches Raumprogramm. Stellen Sie separat ausgewiesene Leistungen neben die Pauschalen und lassen Sie offene Annahmen vor der Vergabe klären.

Vergleichen Sie zwei typische Formulierungen. „Boden verlegen“ kann auf einen bereits vorbereiteten Estrich bezogen sein. „Bodenaufbau erneuern“ kann auch das Abtragen und Herstellen der Schichten darunter umfassen. Haben beide dieselbe Fläche, erklärt dieser Unterschied dennoch einen erheblichen Teil der Preisdifferenz.

Bei Räumen unterschiedlicher Höhe ist der mittlere Quadratmeterpreis für Wandarbeiten ebenfalls nur bedingt übertragbar. Ein hoher Altbauraum erfordert bei derselben Bodenfläche mehr Wandbearbeitung. Messen Sie die Wand bis zur Decke und halten Sie fest, welche Flächen gespachtelt, gestrichen oder bewusst ausgespart werden sollen.

Bei einer Pauschale pro Raum lohnt sich zusätzlich der Blick auf Übergänge. Gehört der Anschluss an das angrenzende Zimmer dazu, oder ist dort ebenfalls ein Streifen nachzuarbeiten? Schon eine einzige offene Türlaibung kann einen weiteren Arbeitstermin erfordern.

12 m² Wand verputzen und 6 lfm Schlitze schließen

Innenwand mit Kalkzementputz erneuern: 12 × 38,40 € = 460,80 €. Auf freigegebenem mineralischem Mauerwerk bis 15 mm Kalkzementputz aufbringen und eben abziehen. Material inklusive, fertige Wandhöhe bis 3 m, mindestens 6 m².

Vorhandene Leitungsschlitze mit Mörtel schließen: 6 × 13,20 € = 79,20 €. Gerade Schlitze bis 6 cm Breite und 4 cm Tiefe nach Freigabe der Leitungen mit geeignetem Mörtel schließen, oberflächenbündig abziehen. Mindestens 4 lfm.

Geh- und Arbeitsflächen mit Schutzvlies abdecken: 8 × 5,40 € = 43,20 €. Rutschhemmendes Schutzvlies auf trockenem, geeignetem Boden, überlappte Stöße, Verlegen und Abnehmen am Ende des Bauauftrags. Mindestens 8 m² je zusammenhängender Fläche.

Baustellenstart in Wien: 1 × 125,40 € = 125,40 €. Einmalige An- und Rückfahrt im Stadtgebiet, Einrichten des Arbeitsplatzes und Bereitstellen der Standardwerkzeuge für den vereinbarten Umfang.

Für diesen Umfang ergeben sich 708,60 € inklusive 20 % Umsatzsteuer.

Beim Vergleich zweier Ausführungen

Am selben Grundriss können beide Wege sinnvoll sein. Wenn eine Küche an einen anderen Ort wandert, beeinflussen die neuen Leitungswege auch Räume, deren Oberflächen Sie eigentlich behalten wollten.